不動産売却・買取の株式会社池商が離婚後の売却について解説。

離婚時の財産分与と
売却時の注意点について解説DIVORCE

離婚後の不動産分与を
スムーズに進めるために

離婚時の財産分与は、トラブルにつながりやすい大きな問題です。その中でもとりわけ難しいのが、不動産の扱い。そこに住宅ローンが絡んでくると、事態はさらに複雑になります。ここでは、「株式会社 池商」が離婚後の不動産売却や財産分与の具体的な方法と注意点について解説します。豊中市を中心とした北摂の不動産売却・買取のご相談は当社にお任せください。

不動産における財産分与とは

財産分与とは、結婚生活の中で築いてきた共有財産を夫婦で分けること。分ける対象になるのは、現金や預貯金、株式、そして不動産などです。以下では、財産分与の基本情報をご紹介します。

財産分与の対象となるもの、
ならないもの

離婚する際に財産分与の対象となるのは、夫婦が結婚生活の中で協力して築いた財産、すなわち共有財産です。共有財産にあたるのは現金、預貯金、株式などの有価証券、さらに夫婦で購入した不動産や自動車が含まれます。

一方で、結婚前から各自が持っていた預貯金や現金、親族から贈与または相続された財産は特有財産という扱いになって、財産分与の対象外です。結婚後に相続した財産であっても特有財産になるので注意しましょう。財産分与で起こりがちなトラブルを避けるためにも、まずは特有財産と共有財産の区別を明確にして分けておくことが大切です。

離婚の財産分与の割合は
原則「2分の1」

離婚時の財産分与で適用されるのは、原則として夫婦の財産を半分ずつ分ける「2分の1」ルール。これは、夫婦2人が力を合わせて財産を築いてきたという考えがあるためです。共働きなら当然ですが、たとえ一方が専業主婦であっても、このルールが適用されることを覚えておきましょう。ただし、話し合いや離婚原因に応じて分与割合は変更できます。

「2分の1」ルールが設定されているのは、あくまで夫婦間の公平性を保つため。例えば、一方の貢献度が特に高い場合や、離婚原因が一方にある場合などは、分与割合を調整することも可能です。2人だけで合意に至るのは難しい場合は、専門家の仲介を依頼するようにしましょう。公平な視点から判断してくれるはずです。

不動産の
財産分与の方法についてDIVORCE

不動産を財産分与する方法は、大きく分けて2つ。売却処分して代金を分ける方法と、一方が住み続けて他方に現金で分割する方法です。どちらを選ぶかは、住宅ローンの有無や夫婦の事情により異なります。それぞれの選択肢について見ていきましょう。

売却処分して代金を分ける

不動産を現金化し、分与する方法です。財産分与の方法としては、もっとも簡単かつ明確です。売却方法としては仲介売却と不動産買取があります。

不動産を売却して、
その代金を分割する

不動産を売却して得た代金を分割する方法なら、現金化することで分与がスムーズになります。不動産を現金化するためには、不動産会社に仲介を依頼するか、直接買取を選ぶかで現金化の速度や得られる金額が変わるので、事前に調べておきましょう。

不動産を売却するためには時間がかかることもありますが、仲介売却で高値を狙うか、買取で迅速に現金化するかという選択肢があります。状況に合わせて最適な方法を選びましょう。売却後に得た代金を公平に分け合ったら、いよいよ両者の新たな生活のスタートです。高く売りたい場合は、マーケットの状況や不動産の状態を考慮し、最適な時期と方法を選ぶことをおすすめします。

一方が不動産に住み続けて、
他方はその不動産の価値の半分を
現金にて受け取る

その不動産に住み続ける側と出て行く側が分かれ、不動産の正確な価値を査定したうえで現金で分割する方法です。離婚するからといって子どもの学区まで変わるのは避けたいという場合に、この選択肢を選ぶ方が多いようです。

離婚後のローン返済を引き継ぐのは続けて住み続ける側、そして出て行く側が現金を受け取ることで生活の安定を図ります。公平な財産分与のためにも、まずは正確な査定を行うことが必要です。自分たちで何とかするのではなく、不動産鑑定士などの専門家に相談することで将来的なトラブルの回避にもつながります。ちなみに不動産の評価は変動しますので、定期的に見直すことも重要です。

住宅ローンがある場合の財産分与

まだ住宅ローンが残っている場合は、アンダーローンかオーバーローンかによって対処法が異なります。それぞれの違いを見ていきましょう。

アンダーローンの場合

アンダーローンというのは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を下回っている状態。この場合、不動産売却後に残った金額を分割することができるので、財産分与は比較的スムーズに行われます。売却後の代金からローン残債を差し引いて、残った分は夫婦で分割しましょう。

売却せずにどちらかが住み続けることを選択するなら、不動産の時価からローン残債を差し引いた金額を財産分与の対象とします。例えば、4000万円の物件でローン残額が3000万円あるなら、差し引いた1000万円が財産分与の対象です。

そのまま住み続ける側は、相手側にその半分である500万円を支払うことで分与が成立します。この場合、住み続ける側がローン返済を引き継ぐことになりますが、その負担を軽減するために再度ローンの見直しもできます。また、アンダーローンであれば、不動産を売却しても手元に現金が残るため、新たな住居の購入や生活の再建がしやすいのがメリットです。

オーバーローンの場合

オーバーローンというのは、住宅ローンの残債が不動産の売却価格を上回ってしまっている状態です。オーバーローンだと売却してもローン残債を完済できないので、売却が難しくなります。住宅ローンを使用して購入した不動産には抵当権が設定されているので、売却するにはまずローンを完済し、抵当権を解除しなければならないからです。つまり、売却価格がローン残額を下回っているということは、不足分を補うための資金が必要となります。

このような状況であれば、任意売却を検討することが一般的です。任意売却を活用することで、債権者と協議した上で売却価格を調整し、ローン残債の一部を免除してもらうことができます。重要なポイントは、任意売却の際には弁護士や司法書士などの専門家のサポートを受けること。専門家の助言を受けることで手続きがスムーズに進み、競売を避けることにつながります。ちなみに競売にかけられてしまうと、市場価格よりも低い金額で売却される可能性が高くなるのでおすすめできません。

どちらかが住み続ける場合

住宅ローンが残っている物件に一方が住み続けるという選択をした場合、問題となるのはその後のローン返済をどうするか。ローン債務者がそのまま住み続けるのであれば、ローン返済の責任を継続するだけなのでシンプルです。この場合、財産分与の際には不動産の時価からローン残債を差し引いた金額を分割します。例えば、4000万円の物件で3000万円のローンが残っている場合、残りの1000万円を夫婦で分割します。

難しくなるのは、ローン債務者でない側が住み続ける場合です。まずローンの名義変更が必要ですが、なかなか簡単にはいきません。ローン名義変更には審査が伴い、審査を通過する必要があるからです。審査が通らなかった場合は、債務者でない側が新たにローンを組まなければいけません。

トラブルを避けるためにも、公正証書を作成したうえで返済計画を明確にしておくことがおすすめです。離婚後の将来的な負担を軽減するためにも、適切な財務計画を立てておきましょう。

不動産の財産分与の流れ

財産分与申請の期限や時効について