豊中市で再建築不可物件を売却するなら 「株式会社 池商」にお任せ！

大切な物件が売れない！
そんなときに確認したいことHARD

「売れない物件」でも、
しっかり売る方法があります

大切な不動産なのに、なかなか売れない……。そんな状況が続くと不安ですし、ストレスも溜まってしまいますよね。でも、売却が難航する原因を理解して適切な対策を講じれば、解決できることもあります。こちらでは、豊中市を中心とした北摂の不動産売却・買取の「株式会社 池商」が、売れない物件を効果的に売却するためのポイントと対策を解説します。

瑕疵物件について

瑕疵物件とは、一般的な物件と比べて売却が困難な物件のことです。再建築不可物件や事故物件、ゴミ屋敷など、なんらかの理由により買い手がつきにくい物件を指します。そうした瑕疵物件を売却するためには、特別な対策が必要です。

ここからは、瑕疵物件の主な種類ごとに、物件を売却するための工夫を解説します。

再建築不可物件

再建築不可物件とは、「道路の接道義務を満たしていない」「都市計画法による制限がある」など、法的な決まりにより新しい建物を建てられない土地のことです。このような土地は活用方法が限られるので、買い手が見つかりにくい傾向にあります。

再建築不可物件を売却する場合は、既存の建物を活かすのがおすすめです。古い建物でも、リフォームやリノベーションを施して売り出せば、購入希望者が現れる可能性は十分あります。また、隣接する土地の所有者に売却を持ちかけるという方法もあります。その所有者が土地の形状を改善したいと考えている場合は、売買が成立する可能性があるでしょう。

事故物件

事故物件とは、自殺や殺人などの事件が起こった物件のことです。建物の状態に問題がなくても、事故物件に対して心理的に忌避感を持つ方は少なくありません。事故物件を売却したい場合は、まず事故物件であることを正直に伝えることが大切です。

そして、購入希望者の信頼を得たら、リフォームやリノベーションによって物件の状態を改善します。また、市場相場よりも低い価格を設定するという方法もあります。

ゴミ屋敷

ゴミ屋敷とは、建物内に大量のゴミが放置されている物件のことです。大量のゴミは異臭や害虫が発生する原因となり、近隣住民とのトラブルに発展しやすいため、売却は困難です。

ゴミ屋敷を売却するためには、まず建物内のゴミをきれいに片付ける必要があります。個人では限界があるので、専門の清掃業者に作業を依頼するとよいでしょう。ゴミを撤去したら、リフォームやリノベーションを行って物件の状態を改善します。

旗竿地

旗竿地とは、道路から細長い通路を通って、奥に敷地を持つ土地のことです。旗竿地は建物の建築や駐車スペースに制約が課せられるため、買い手が見つかりにくい傾向にあります。しかし、旗竿地には旗竿地ならではの魅力があります。

例えば、旗竿地は奥まった場所に敷地があるため、プライバシーを確保しやすいのがメリットです。また、細長い通路は、駐車スペースや庭として使うこともできます。

このように旗竿地の魅力をアピールすれば、売却が成立する可能性が高まります。

再建築不可物件は不動産会社にも
断られやすい？その3つの理由

需要が少ない

再建築不可物件は用途が限られるだけでなく、住宅ローンを組みにくいため、需要が少ない傾向にあります。金融機関は、購入予定の不動産を担保として住宅ローンを融資します。そのため、不動産の資産価値が低いと判断されてしまうと、融資を断られるケースが多いのです。再建築不可物件は一般的な不動産と比べて価値が低いとみなされやすく、購入したくても住宅ローンを利用できないケースが多くみられます。

さらに、入居の前にリフォームやリノベーションを要する可能性も高く、購入希望者が少ないため、取り扱う不動産会社が少ないという難点もあります。

対応した経験がない

不動産会社には、それぞれ得意・不得意があります。一戸建てを得意としているところもあれば、空き家や空き地、相続物件の売却を得意としているところもあるでしょう。このように不動産会社のジャンルは細分化されていますが、そのなかでも再建築不可物件は非常にニッチなジャンルなので、「そもそも取り扱ったことがない」という不動産会社も少なくありません。過去に実績があっても、対応経験のあるスタッフが退職してしまったために、現在は対応不可としている不動産会社もあるでしょう。

利益が少ない

土地の立地や広さ、形状などが同じでも、「再建築ができない」という1点だけで物件の資産価値は大きく下がってしまいます。売れない恐れのある物件を取り扱うのは、不動産会社にとって大きなリスクです。また、不動産会社が受け取る仲介手数料は売却代金に基づき計算されます。再建築不可物件は売却価格が低くなりやすいので、不動産会社にとっては得られる利益が少なく、消極的にならざるを得ないケースが多いのです。

再建築不可物件を
売却・処分する方法

なにかとリスクが多く、不動産会社からも敬遠されがちな再建築不可物件ですが、工夫次第で売却につながる可能性は十分あります。再建築不可物件の売却・処分にお悩みの方は、株式会社 池商までご相談ください。お客様のご要望を伺った上で以下のような方法をご提案し、スムーズな売却をサポートします。

賃貸活用

再建築不可物件は通常の物件と比べて資産価値が低いとみなされやすい分、固定資産税は安くなります。そのため、賃貸物件として活用できれば、多少家賃を下げたとしても利益を得やすいでしょう。

不動産買取

不動産買取では、不動産会社が直接買い手となって物件を買い取ります。一般の不動産市場での需要は低くても、不動産のプロが相手であれば物件の隠れた魅力を見出し、買い取りに対応してくれる可能性は高いでしょう。なかには再建築不可物件の買取を専門にしている不動産会社もあるので、ぜひチェックしてみましょう。当社でももちろん買取可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。

空き家バンクへの登録

空き家バンクとは、空き家の所有者と購入・賃借を希望する人をつなげる公的制度です。空き家バンクに登録すると、自治体が窓口となって購入・賃借希望者を紹介してくれます。基本的に登録を断られることはないので、不動産会社に仲介や買取を依頼するのが難しい場合におすすめです。なお、当社では他社で取り扱いを断られた再建築不可物件のご相談も承っております。まずはお気軽にお問い合わせください。

寄付や贈与

売却が難しい場合は、物件を自治体に寄付するという方法もあります。無料で譲ることにはなってしまいますが、そのまま所有し続けて固定資産税や維持・管理費がかかったり、近隣トラブルの原因になったりするよりも賢明な判断といえるでしょう。公的利用が難しいなどで寄付を断られた場合は、隣接する土地の所有者に贈与するのも手段の一つです。

更地にする

再建築不可物件は、今ある建物を壊してしまうと、その土地に再び建物を建てることは不可です。そのため、基本的に更地にするのはおすすめしません。そのリスクを踏まえた上でも「建物が今にも倒壊しそう」「特定空き家に認定されそう」などのご事情がある場合は、更地にするのも選択肢の一つです。

瑕疵物件には不動産買取が
おすすめな理由

不動産買取の最大のメリットは、スピーディな売却を実現できる点です。仲介売却とは異なり購入希望者を募る必要がないので、買取価格にご納得いただければすぐに売買契約をご案内できます。購入希望者のローン審査が終わるのを待つ必要もなく、早ければ数日程度で支払い・引き渡しまで完了するケースもあるでしょう。

また、不動産会社は、買い取った物件にリフォームやリノベーションなどを施してから売却し、利益を得ます。そのため、一般的な不動産市場では買い手がつきにくい物件でも、不動産会社が相手なら買取が成立する可能性があります。

その他にも、「契約不適合責任が免除される」「残置物がある状態でも売却できる」などさまざまなメリットがあるので、瑕疵物件を手放したい場合はぜひ不動産買取をご検討ください。