不動産売却・買取の株式会社池商が相続について解説します。

初めての不動産相続で
知っておきたいことINHERITANCE

初めての相続……
不安を解消するための
ポイント！

不動産の相続なんて、ほとんどの方にとって未経験で不安なものですよね。その上、相続人が複数いる場合や不動産の評価が絡む場合などは、目も当てられないようなトラブルになることも……。こちらでは、「株式会社 池商」が不動産相続の基本知識やトラブルの対処法をわかりやすくご紹介します。豊中市を中心とした北摂の不動産売却、売却・買取のご相談は当社にお任せください。

相続分を決める方法

初めて不動産相続を行うときは、何から手をつければいいのか戸惑ってしまう人がほとんど。そこで、まず必要になるのは相続財産の確定と相続人の確認。その後は、相続分をどのように決めるかについて考えないといけません。

相続分を決める方法には「現物分割」「代償分割」「換価分割」などがありますので、こちらではそれぞれの特徴をご紹介します。最適な相続方法を見つけるヒントにしましょう！

そのままの形で引き継ぐ
「現物分割」

現物分割は、不動産をそのままの形で相続する方法。例を挙げるなら、親の遺産として土地や建物をそのままの状態で引き継ぐことです。現物分割のメリットは、手間もかからず手続きがシンプルだということ。不動産売却もしないので、手続きに時間やコストもかかりません。土地の分筆によって分割できるのであれば、比較的スムーズに引き継げます。

ただし、ここで忘れてはいけないのがデメリット。不動産の価値が均等でないケースでは不公平感が生じて、相続人全員が納得するのが難しいことも。また、分筆などで細かく分けることができない建物だと、適切な分割は困難です。不動産の状態や市場価値の差が大きい場合でも相続人間の交渉が長引くかもしれません。

代償金を支払って解決する
「代償分割」

代償分割は、一部の相続人が不動産を取得して、他の相続人にはその分に相当する代償金を支払う方法。一人が家を相続し、他の相続人には現金を支払ってバランスを取ります。相続財産が実家だけだった場合などに多いです。金銭で調整することで財産の価値を公平に分けられるので、相続人全員が納得しやすい方法です。

ただし、代償分割を行うためには、不動産の適正な評価が必要です。さらに、この評価に相続人全員が納得しないとトラブルの元になることも。当然ながら、代償金を支払う側にはそれ相応の資金力が求められるので、事前準備も欠かせません。代償金を用意するための資金調達方法についても検討しておくと安心です。

売却したお金を分け合う
「換価分割」

換価分割とは、不動産を売却することで得た金額を相続人で分け合う方法。不動産のまま引き継ぐのではなく現金化するので、分配はスムーズに進みます。例を挙げると、実家を相続したものの誰も住む人がいない場合に、売却して法定相続分に応じて分配する形です。現金で分配できるので不公平感が出にくく、公平な分配が実現しやすいです。

一方で、実際に売却するまでに時間がかかったり、売り急いで安値での売却になってしまったりするリスクもあります。思い出の詰まった実家を手放すことに抵抗がある相続人もいるかもしれません。だからこそ、相続人全員が納得した上での売却が重要だと覚えておきましょう。

意見が合わなければ
調停・審判で決定

相続人の間で意見がまとまらないときは、家庭裁判所に調停を申し立てることができます。「調停」というのは、中立的な第三者が介入して相続人全員の意見を聞きながら合意を目指す手続きです。調停でも合意に至らないときには、裁判所が分割方法を決定します。調停も審判も、最終手段として知っておきましょう。

調停や審判には、時間と費用がかかります。コストを抑えつつ、争いが激化する前に相続人全員が納得できるような解決策を探るのが重要です。実際にはとても難しいので、あらかじめ専門家に相談してアドバイスを受けておくことも有効です。身内で争いが起こる前に、第三者に相談するという選択肢を頭に置いておきましょう。

よくあるトラブル

遺言書がない

遺言書がない場合、相続人全員で財産の分け方を話し合うことになります。遺言書があれば、その内容に従って相続を進められますが、遺言書がないと相続財産の範囲や分割方法でトラブルが起こることも……。

遺言書は、相続手続きのスムーズさに大きな影響を与える重要案ポイントです。遺言書がないせいで遺産分割協議が長引き、不動産の管理が疎かになったら本末転倒ですよね。相続人同士のトラブルを未然に防ぐためにも、遺言書は作成しておくべきでしょう。

共有持分として相続してしまう

共有持分として不動産を相続する方法もありますが、そうなると複数の相続人が共有名義で所有することになります。すると、売却や管理の際に全員の合意が必要になるのです。意見が一致しないと物事が進まないので、大変ですよね。共有持分として相続すると、自由に活用できなくなってしまいます。不動産を有効活用したくても、この状況では難しいのではないでしょうか。

さらに、共有持分の売却は難しくなってしまうのが一般的。売りに出しても買い手がつかないことが多いんです。そのため、共有持分として相続する場合は、事前に相続人全員で合意を得ることを心がけましょう。

分割の方法及びその割合で揉める

相続財産の分割方法や割合は、相続人間での対立を引き起こす大きな原因になりかねません。現金なら均等に分割できますが、不動産を均等に分けるのは難しいですよね。分け方が難しく、法定相続分に従うだけでは不公平感が生じることもあります。公平に分割するには、相続人全員が納得できる方法を見つける必要がありますが、当然ながらそれは困難です。

相続財産の分割で親族間の関係に亀裂が入るのは防ぎたいものです。不動産の価値が高い場合や感情的な価値がある場合、分割方法について意見の対立が起こりやすいので、専門家の意見を取り入れることをおすすめします。

コストが発生する

相続した不動産を持ち続けると、固定資産税や管理費用が発生します。こうしたコストを負担し続けるのは経済的にも大きなマイナスになりますよね。そのため、相続人から不満が出やすい問題になります。修繕費用などもかかるため、早めに売却や活用方法を検討することが重要です。

相続不動産は、ただ維持するだけでも多くのコストが発生することを把握しておかなければなりません。例えば、年に数回の定期的なメンテナンスや庭の手入れなど、思わぬ出費がかさむことも珍しくはありません。できるだけコストを抑えるなら、相続後の不動産の活用計画を早めに立てるべきでしょう。

名義変更を行っていなかった

相続登記を怠ると、名義が変更されないまま放置されることになります。そうなると、不動産を売却することも担保にすることもできません。将来的に相続人が増えていくと、名義変更がますます複雑になり、収集が付かなくなります。速やかに相続登記を行って、名義変更しておきましょう。

所有している不動産があるなら、まずは名義がどうなっているのか調べておきましょう。今は問題がなくても、相続登記が行われていない場合は将来的なトラブルの元となることも……。そうなっても名義変更はできますが、手続きに膨大な時間と費用がかかってしまいます。

相続税支払いの原資について

相続税は、基本的に現金で一括納付しなければいけません。ただ、相続財産の大半を占めているのが不動産だった場合はどうなるでしょうか？手持ちの現金だけでは相続税として支払う金額が足りない可能性もあります。この場合でも延納や物納といった救済方法はありますが、メリットだけでなくデメリットもあるのが事実。事前に相続税対策を行って、納税資金を確保しておくことがおすすめです。

ちなみに、納税資金が不足するという理由から現金化のために不動産を急いで売却する方もいらっしゃいます。売却によって必要な金額が得られることもありますが、売却時期や市場価格によっては思うような金額にならないリスクもあることを忘れてはいけません。事前に専門家と相談しておきましょう。

相続した土地が底地であった場合

底地というのは、借地権が設定されている土地を指す言葉です。相続した土地が底地だと、地代収入は得られる代わり、自由に土地を活用することはできません。借地権者との関係や契約内容を確認して、適切な対応を考えましょう。

底地だと、資産としての流動性が低くなるほか、相続でも複雑になるケースが少なくありません。まずは専門家に相談して、最適な管理方法を検討することがおすすめです。

不動産相続に関する手続きと
必要書類・費用のご紹介

不動産を相続する際にはさまざまな書類が必要になります。ここからは、不動産相続の大まかな流れや必要書類を解説します。「生前贈与」や「家族信託」についても紹介するので、気になる方はぜひご参考ください。

不動産相続の手続きの流れ

不動産相続の基本的な流れは、以下のとおりです。

なお、相続手続きに必要な書類は、それぞれのケースによって異なります。

遺言書の内容に従う場合

• 遺言書
• 被相続人の死亡の記載がある戸籍謄本
• 相続人の戸籍謄本
• 被相続人の住民票
• 相続人の住民票
• 固定資産評価証明書
• 登記申請書
• 不動産の登記簿謄本

遺産分割による相続の場合

法定相続による相続の場合

遺言書がなく遺産分割協議が行われなかった、あるいは協議の内容がまとまらなかった場合には、法定相続人全員の名義で相続登記を申請します。その際に必要な書類は、以下のとおりです。

生前贈与における手続き・必要書類

生前贈与とは、被相続人の方が存命のうちに財産を贈与することです。不動産の生前贈与では、「財産を管理・運用・処分する権利」と「財産から利益を受ける権利」を被相続人の方から、相続人の方へ移転します。具体的な手続きの流れは、以下のとおりです。

また、贈与税を申告する際には以下の書類が必要です。

• 登記事項証明書
• 固定資産評価証明書
• 贈与する人の印鑑証明書
• 登記済権利証または登記識別情報
• 贈与を受ける人の住民票

家族信託における手続き・必要書類

家族信託とは、財産の管理・処分を信頼できる家族に任せる制度です。家族信託では「財産を管理・運用・処分する権利」のみを移転し、「財産から利益を受ける権利」は元々の所有者に残ります。具体的な手続きの流れは、以下のとおりです。

また、手続きには以下の書類が必要です。

相続手続きにかかる
主な税金と費用一覧

相続手続きには、さまざまな税金や費用が発生します。しかも、相続財産の内容や相続人の状況によって金額が変わってくるため、把握が難しいのも大きな特徴。まずは、相続手続きについて事前にしっかりと把握しておきましょう。

不動産相続で特に負担が大きいのは相続税ですが、基礎控除を超える場合にのみ課税されるので、実際に相続税を支払う人は全体の1割未満と言われています。ただし、申告期限が相続開始から10ヶ月以内と短いため、のんびりしていられません。まずは税金と費用をチェックしてみましょう。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

相続手続きを円滑に進めるためには、これらの費用を見越して資金計画を立てることが大切です。特に相続税の負担が大きくなる場合は、専門家に相談して適切な対策を講じておきましょう。