入居者がいる賃貸物件の
売却について
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住民が退去しなくても済む
「オーナーチェンジ」
という選択OWNER
住み続けながら売れる
「オーナーチェンジ」
という賢い選択
「高齢になったので管理が難しい」「相続の問題で悩んでいる」など、賃貸物件を持っているオーナーが売却を考える理由はさまざま。そんなときおすすめするのが、住民に退去を求めずに売却できる「オーナーチェンジ」という方法です。こちらでは、豊中市を中心とした北摂の不動産を扱う「株式会社 池商」がオーナーチェンジについて解説します。
オーナーチェンジとは？
賃貸物件の所有者が変わるとき、現在の入居者がそのまま住み続ける形で物件の売買が行われることを「オーナーチェンジ」と言います。オーナーチェンジの大きな特徴は、賃貸契約が継続されること。そのため、新しいオーナーは賃貸収入を即座に得ることができます。そのため、空室リスクを軽減し安定した収益が見込めます。
入居者にとっても引っ越しの手間が省けるため、双方にとってメリットがあることもオーナーチェンジの魅力。ただし、契約条件や賃料設定など、詳細な取り決めが欠かせません。オーナーチェンジを成功させるためには、物件の状態や管理状況についても事前に確認し、問題がないかチェックすることが大切です。
オーナーチェンジの注意点
オーナーチェンジは売主・買主どちらにとっても大きなメリットがある売却方法です。ただし、いくつか注意点がありますので、事前に把握しておきましょう。
売却価格が低くなりがち
物件の条件にもよりますが、買主が投資物件として考えている場合は立地や利回りが非常に重要です。条件があまり良くない場合は、たとえ入居者がいて家賃収入が確保できていたとしても、売却価格が低くなってしまうリスクがあります。
入居者の状況がわからない
オーナーチェンジの場合、最初から入居者がいることはメリットでもありますが、内覧ができないことがデメリットになる可能性もあります。また、入居者と十分なコミュニケーションが取れていないと、売却直後に退去されてしまうリスクもあるため注意が必要です。
賃料の増額が難しい
オーナーチェンジでオーナーが替わるとは言え、入居者にとっては関係ない話です。オーナーが違うからと家賃を増額するのは、退去の原因になります。だからと言って賃料を下げると利回りも低くなるため、事前に調整が必要です。
オーナーチェンジ成功の秘訣
オーナーチェンジを成功させるためには、いくつかのポイントを押さえることが重要です。スムーズなオーナーチェンジを実現し、物件の魅力を最大限に引き出すためにも、何が重要なのかを把握しておきましょう。
| 入居率を高める | 入居者を維持する | |
|---|---|---|
|
オーナーチェンジをスムーズに行うためには、高い入居率を維持することが鍵です。入居率が高い物件は投資家にとって魅力的に映りやすく、売却の際に有利になります。 定期的なメンテナンスや物件の魅力を高める施策を講じ、空室を減らす努力をするほか、家賃の見直しや敷金・礼金の廃止なども効果的です。 |
入居者を維持する |
入居者が長く住み続けることで安定した収益を確保できるため、既存の入居者を維持することも重要です。入居者の満足度を高めるために信頼関係を築いておきましょう。 また、売却前に契約更新が近づいている場合などは、更新料を引き下げたり無料にしたりすることで住み続ける選択肢を選びやすくすることも考えましょう。 |
| オーナーチェンジに詳しい会社を選ぶ | 正確な情報を伝える | |
|---|---|---|
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オーナーチェンジは通常の不動産売却とはさまざまな条件が異なります。買主も投資目的であることが多いため、専門知識を持った不動産会社のサポートが欠かせません。 オーナーチェンジに実績のある会社を選び、適切なアドバイスを受けることで、トラブルを避けながらスムーズに進めることができます。信頼できる不動産会社を選びましょう。 |
正確な情報を伝える |
オーナーチェンジのデメリットと言えるのが、事前の内覧がしにくいことです。そのため、物件の売却に際しては、正確な情報提供が求められます。 物件の状態や契約内容、入居者の情報などを正確に伝えることで、買い手との信頼関係を築くことが重要です。後から問題が発覚することのないよう、誠実に対応しましょう。 |
リフォーム・リノベーションで
売却をスムーズに
物件の売却をスムーズに進めるために特に有効なのが、リフォームやリノベーション。物件の価値を高め、魅力的に見せることで、売却価格の向上や売却期間の短縮が期待できます。
特に、築年数が経過している物件や、古い設備がある場合は、最新のトレンドを取り入れたリフォームやリノベーションを検討することで物件の競争力が高まります。
リフォーム・リノベーションとは？
リフォームとリノベーションは、どちらも物件の価値を高めるための手法です。それぞれの違いや特徴を理解することで、適切な対策を講じることにつながります。
| リフォーム | リノベーション | |
|---|---|---|
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リフォームとは、既存の建物を修繕・改修すること。具体的な内容としては、壁紙の張り替えや床の修理、水回りの設備交換などが挙げられます。 リフォームは比較的低コストで実施でき、短期間で効果を発揮するため、売却前の物件の価値を手軽に向上させる手段として有効です。リフォームによって物件の見た目が新しくなることで、買い手の印象も良くなります。 |
リノベーション |
リノベーションとは、建物の構造や間取りを大幅に変更すること。例えば、古いマンションの一室をモダンなデザインに一新する、広いリビングルームを設けるために壁を取り払うなど、大規模な工事が伴います。 リノベーションは費用と時間がかかるものの、物件の魅力を劇的に高めることができます。特に、競争の激しい市場では、リノベーションによって差別化を図ることができます。 |
付加価値を上げるメリットとは？
オーナーチェンジ物件を売却する際に重要になるのが、付加価値を上げておくこと。付加価値を高めておくことで、物件そのものの資産価値も向上し、売却価格を高く設定できる可能性が高まります。
物件の資産価値が高まる要因としては、設備が充実していることや立地条件が良いことなどさまざまなものが挙げられます。でも、立地条件などは後から変えることができません。そこで大きな意味を持つのが、リフォームやリノベーションです。
設備や内装が充実している物件は、入居後の快適さや利便性が向上するため、購買意欲を喚起しやすくなります。加えて、付加価値を上げることで、物件の市場価値が高まり、売却までの期間を短縮する効果も期待できるでしょう。
付加価値の上げ方とは？
物件の付加価値を上げるための方法はいくつもあり、物件の状況によっても変わってきます。特に大きな効果が期待できる方法としては、以下のようなものが挙げられます。
- リフォームやリノベーションによって物件の内外装を新しくする
- エネルギー効率の高い設備や最新の家電を導入して住み心地を向上させる
- 近隣の利便施設や交通アクセスなど、立地条件トや周辺環境をアピールする
重要なのは、売却したい物件がある地域のニーズを把握しておくことです。もちろん、費用をかけすぎないように注意しながら物件の付加価値を高めることで、売却成功につながります。まずは、その物件に適した付加価値の上げ方を考えてみましょう。
Pick up！リフォーム・リノベーションの際の注意点
リフォームやリノベーションを適切に行うことで物件の付加価値は上がり、売却しやすくなります。ただし、注意しなければならないのは、費用対効果。過度にお金をかけてリフォームすると、コストがかさんで回収できずマイナスになりかねません。適切な範囲で効果的なリフォームを行うことは必須条件だと言えるでしょう。
とは言え、リフォーム箇所を増やして設備が充実すれば、物件の付加価値がより高まることも事実。適切なリフォームのためにも、まずはニーズの調査を十分に行っておくことが大切です。当社では、リフォーム・リノベーションに関してもご相談いただけますので、まずはお気軽にお問い合わせください。